Истории реновации. Как инвестор заработал на недвижимости в Афинах

1 150 просмотров · Обновлено

После мирового финансового кризиса инвесторы по низкой цене приобретают квартиры на греческом рынке недвижимости, ремонтируют и сдают в аренду либо продают готовый арендный бизнес. Отремонтированные квартиры пользуются спросом среди арендаторов, в том числе туристов. Клиент Tranio, предприниматель из Москвы Юрий К., рассказал, как ему удалось заработать на инвестициях в реновацию жилья в Афинах.

В 2018 году Греция побила собственный рекорд по количеству иностранных туристов и приняла свыше 33 миллионов человек — почти на 10% больше, чем годом ранее.

Evan Wise / Unsplash

Почему я выбрал недвижимость в Греции

Я отношу себя к типу активных инвесторов. Кому-то комфортнее купить уже отремонтированную квартиру, а я был готов на некоторый риск и вложение времени в обмен на большой доход.

Ранее я поймал момент роста рынка, инвестировал в недвижимость в Барселоне и хорошо на этом заработал. Стал искать рынки, куда сейчас наиболее выгодно инвестировать. Поверил в перспективность афинского рынка недвижимости, перешёл к действиям и не ошибся.

С 2018 года цены на недвижимость в Греции впервые после мирового экономического кризиса начали расти. Среди инвесторов наибольшим спросом пользуются квартиры стоимостью ниже 50 000 евро, потому что цены на них растут быстрее всего.

Что я получил, обратившись к компании-брокеру

Я ценю своё время, поэтому решил обратиться к специалистам, которые предоставляют полное сопровождение, в том числе юридическое. Так я вышел на компанию Tranio.

Мне помогли выбрать две квартиры и не переплачивать при ремонте. В момент покупки квартир мы уже понимали, по какой цене их можно будет продать. Будущих покупателей специалисты Tranio стали искать сразу после оформления недвижимости на меня, потому что я хотел быстро вернуть вложенные средства и получить доход.

Команда Tranio координировала работу подрядчиков. Во время ремонта менеджеры всегда были на связи, отвечали на вопросы, присылали отчёты: фотографии, сообщения. Была уверенность, что проекты в хороших руках.

Как мы покупали квартиры

Какие-то объекты отсеялись на этапе удалённого отбора. Во время первого приезда в Афины я посмотрел около десяти неотремонтированных квартир в разных районах и несколько сделанных вариантов, чтобы понять рынок.

Выбрал квартиру за 28 тысяч евро в районе Айос-Николаос. Решающим фактором стала низкая цена и близость к метро. Позже сотрудники Tranio предложили мне ещё одну квартиру ближе к центру города в районе Неос-Козмос за 60 тысяч евро. Её я купил, уже не приезжая в Афины, по доверенности.

Когда я прилетел в Афины повторно, в обеих квартирах уже начали делать ремонт. С моей стороны не требовалось никакого участия. Оставалось только принять готовый результат.

Как проходила реновация. Проект 1

Первой отремонтировали двухкомнатную квартиру на втором этаже пятиэтажного дома в районе Айос-Николаос. Квартира общей площадью 52 м² была найдена и заблокирована для покупки почти год назад, в 2018 году. Требовался полный ремонт.

Стоимость ремонта удалось сократить, поскольку обе комнаты в квартире имеют выход на просторный балкон. Стоимость покупки оказалась близка к стоимости оформления вместе с реновацией.

Процесс покупки растянулся почти на 2,5 месяца, пока предыдущий владелец готовил документы. Зато продажу мы оформили в течение двух недель, так как с нашей стороны всё было готово. Я заработал 8,5 тысяч евро.

Брокер как посредник не может влиять на скорость оформления объекта, но он может подготовить документы заранее и в короткие сроки организовать перепродажу, помогать с реновацией: искать подрядчиков, находиться на объекте, контролировать качество, сроки работы и многое другое.

Проект 1. Айос-Николаос. Вид квартиры до ремонта Проект 1. Айос-Николаос. Вид квартиры после ремонта

Как проходила реновация. Проект 2

Трёхкомнатная квартира с отдельной кухней, площадь 65 м² на первом этаже пятиэтажного дома в районе Неос-Козмос недалеко от Акрополя. Цены в этом районе выше, но выше и арендная ставка. Сделали полный ремонт с современным дизайном.

Стоимость покупки и оформления была вдвое выше, чем для квартиры в районе Айос-Николаос, однако стоимость ремонта возросла несильно: всего на 9,2 тысячи евро. Примерно по 1,5 месяца ушло на покупку и оформление квартиры и столько же времени заняла продажа. Я заработал 14,8 тысяч евро.

Проект 2. Неос-Козмос. Вид квартиры до ремонта Проект 2. Неос-Козмос. Вид квартиры после ремонта

К каким выводам я пришёл

Каждый из проектов был реализован за 6 месяцев. Из них по 3 месяца ушло на то, чтобы отремонтировать и оборудовать квартиры. Хорошие сроки для проектов с реновацией и перепродажей.

Мои ожидания оправдались, поэтому я решил снова инвестировать в афинский рынок, несмотря на то, что сейчас цены выше, чем год назад, и на поиск подходящего варианта нужно больше времени.

Сравнение двух проектов

В графу «Оформление» заложены:

• налог при покупке жилья «старого» фонда — 3,09%;
• пошлина в кадастровой палате примерно — 0,7%;
• услуги нотариуса и юриста и др.

В услуги юриста по сделке включены открытие счёта, проверка квартиры на юридическую чистоту, а также сопровождение самой сделки. 

При расчёте экономики проекта мы обычно закладываем примерно 7,5% от стоимости недвижимости на налоги и оформление сделки. 

В Греции до конца 2019 года действует освобождение от уплаты налога при продаже недвижимости. Получить такую льготу может любой человек, даже нерезидент. Условие — не более одной продажи в год. В нашем случае инвестор оформил квартиры на себя и на родителей. В России он должен заплатить налог на доход — 13%. Это напрямую не относится к экономике проекта, поэтому не включено в расчёты.

Поделитесь статьей